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laughing168 2022年01月20日 84 0

中国经济周刊记者李永华

长沙报道

长期被投资者忽视的地产股,突然之间,就像赢得“长门赋”大权的陈皇后一样,“又走运了”。

被称为“中国牛仔生产销售规模最大的企业”,其实黑牡丹(600510。其中房地产建设业务营业收入占比超过70%的SH),从7月19日到8月6日增长了35.74%。

截至8月6日收盘,*ST中迪(000609。SZ)曾收过四次日线跌停。

8月4日,莱茵体育(000558。SZ)率先跌停,然后第二天触及跌停。莱茵体育,光看它的名字,就会认为它属于体育产业。实际上,其主营业务是房地产,占比接近70%。

8月6日,管城大同(600067。SH)拿起了日限指挥棒。

特别值得注意的是,地产龙头也受到资金青睐。保利地产(600048。SH)从8月5日至9日连续三天上涨,累计涨幅近16%,收于11.56元/股。这个价格还是比很多券商给出的估值高50%。

但是,并不是所有的地产股都受欢迎,绿地控股(600606。SH)和万科A(000002。SZ)仍处于较低水平。

股价被砸在地板上,但表现还不错?

地产股的股价整体下跌,不是一两天。2020年7月7日保利地产达到18.70/股的高点后,2021年8月2日跌至9.76元/股的低点,价格接近一半。

绿地控股2020年最高价为8.8元/股,近期价格徘徊在4元左右。a万科从3月初的34.6元/股跌至21元/股左右。

万科A的PE为5.9,而华侨城A(000069。SZ)只有4.23。蓝光发展(600466。SH)在债务危机中的市盈率低至2.18。这低于银行股的市盈率,有投资者形容为“低得可怕”。

这可能是近期地产股集体异动的直接原因。

根据中信证券研究报告,保利地产每10股派发7.3元(含税)。以2021年8月4日收盘价9.99元/股计算,公司股息率为7.3%。

这比银行定期存款高得多。

从净资产来看,华侨城A每股净资产为9.54元,而8月6日收盘价为6.55元。绿地控股每股净资产为7.47元,但股价仅为4.41元。仍然有很多房地产公司跌破了净值。

如果计算简单,一个“野蛮人”会在这个时候买下公司,然后卖掉所有的资产,这也会赚很多钱。

让我们来看看房地产公司的表现。他们中的许多人挣很多钱。

8月5日,万科A宣布7月签约销售金额515.4亿元。1-7月累计合同销售金额4059.8亿元。

中国恒大(03333.HK)8月3日发布公告称,7月单月签约销售额437.8亿元,今年1-7月累计签约销售额4005.6亿元,位居第二,万科为开发商,销售规模超4000亿元。

碧桂园(02007.HK)7月权益销售额542.8亿元,前7月合计3573.7亿元。8月2日研究院发布的《2021年1-7月中国房地产企业销售业绩TOP200》报告显示,2021年1-7月,TOP100房地产企业平均销售额为794.7亿元,平均增长率为36.2%。

2021年8月2日,《财富》公布了世界500强企业名单,这也印证了中国房地产企业的实力。

根据排名榜,2021年全球500强企业中,有8家中国地产公司上榜,碧桂园、中国恒大、绿地控股、保利地产、万科5家公司是常客。值得注意的是,融创中国、龙湖集团、华润置地是世界500强新秀。

与此同时,与房地产高度相关的10家中国建筑业企业也进入榜单,其中,广州建工集团有限公司首次上榜,营业收入1841亿元,在总榜单中排名第460位。

随着增持和回购的浪潮,保利表示,支撑房地产中长期改善的基本面因素并未改变。

8月4日,保利集团增持保利地产50万股,计划未来6个月继续增持,增持规模不超过公司总股本的2%。同时,公司董事长兼总经理刘平及全体高管计划在6个月内增持公司股份,合计增持金额不低于800万元,不超过1500万元,增持价格不超过15.06元/股。当日保利地产收盘价为9.99元/股。

根据《中信证券研究报告》,保利地产实际控制人及高管团队发布增持计划。同样的增持发生在2008年、2014年和2015年,这往往意味着公司的投资价值被低估,公司经营稳定,业绩看好,股息率高。我们看好公司的投资价值,维持“买入”投资评级。

此前,保利地产表达了对房地产行业的看法,这可能是其增持的原因。保利地产认为,“十四五”末,中国有望跨越“中等收入陷阱”,达到目前的高收入国家标准;到2035年,经济总量、人均收入和中等收入群体翻一番,城镇化率提高到发达国家80%以上水平,向世界第一大经济体迈进。

2020年,房地产行业市场规模将超过17万亿元。保利地产预测,未来五年,产业总产能将达到80万亿至90万亿元。因此,保利地产认为,支撑房地产中长期改善的基本面因素没有改变,房地产行业发展的基础和动力还在,总量的高峰期还在继续。

今年以来,融创中国、金科、中国恒大、世茂集团、碧桂园、华侨城A、旭辉控股集团等多家开发商。相继实施了增持或回购股份的行为。

7月26日,融创中国以3715万港元回购170万股自有股票。本周融创回购4次,总投资3.03亿港元。

2020年以来,碧桂园联席董事长杨持续增持公司股份。2019年末,杨在碧桂园的持股比例为57.68%。7月21日,杨增持碧桂园股份逾4.2亿股,均价每股9.518港元,涉及金额约40.13亿港元,最新持股比例增至62%。

调控政策不断升级,房地产行业进入淘汰赛阶段?

虽然地产大亨们增持或回购了巨额资金,但二级市场并不买账,各公司股价表现“跌跌不休”。

知名行业研究员任泽平认为,房地产长期依赖人口,中期依赖土地,短期依赖金融。在过去的两年里,土地和金融政策发生了巨大的变化。这就是投资者继续看空房地产的原因。

7月29日,蓝光发展发布公告称,由于宏观经济环境、行业环境和融资环境的叠加,2020年底以来,公司公开市场再融资受阻,经营现金流收益率放缓,公司流动性阶段性紧张。此外,部分金融机构提前宣布到期,导致公司部分债务未能如期偿还。

申万宏源认为,2018年,中小房企开始违约,主要风险点为过于激进、债务压力大、现金流断裂、因房地产布局定位导致销售回款乏力、多元化转型失败、内部治理问题等。在行业持续“房住不炒”、融资政策“借新还旧”的背景下,行业整体爆发式增长已经过去,内部分化将加剧。

土地政策方面,今年变化最大的是“两集中”,即集中发布出让公告和集中组织出让活动,全年分三批集中发布住宅用地招标、拍卖、拍卖公告和实施招标、拍卖、拍卖活动。实行“两集中”城市的企业每年只有三次参与土地拍卖的机会,这自然大大改变了他们的征地策略。

长沙是首批实施“两集中”政策的城市之一。第一次集中土地出让实施后,长沙一位资深房地产营销人士对《中国经济周刊》记者表示,“两个集中项目”后,开发商必须抢地,否则后期就没有饭吃,影响未来业绩。

中央指数研究院发布2021年1-7月全国房地产企业征地名单。今年1-7月,万科、保利发展、碧桂园、绿城中国、招商蛇口、华润置地排名靠前,万科是唯一一家征地金额超千亿元的企业。

从征地情况来看,顶级开发商面临“三条红线”的压力明显较轻。“三线四档”是2020年8月实施的新土地融资政策,对开发商影响较大。

保利地产分析,多部委联合实施行业金融调控,高风险、高杠杆房企将实施“去杠杆”,规模扩张速度将降低,甚至行业可能引发新一轮洗牌。

“三条红线”是指资产负债率大于70%,净负债率大于100%,剔除预收款后现金短期负债率小于1倍。根据踩线情况,房地产企业分为红、橙、黄、绿四个等级。“红色等级”企业的有息负债规模不能高于现有水平,“橙色等级”企业的有息负债年增长率不能超过5%,“黄色等级”企业不能超过10%,“绿色等级”企业不能超过15%。

万科2020年年报显示,公司持有现金1856.62亿元。保利地产的“三条红线”都是绿档;2020年末,招商蛇口不含预收账款的资产负债率为58.84%,净负债率为28.81%,现金短期负债率为1.23。其他征地排名最高的开发商在“三线四档”方面处于有利地位。

2020年下半年至今,绿地控股、中国恒大等触及“红线”的企业纷纷减债、去杠杆、求生存,征地规模较以往大幅缩水。

万科认为,对于行业而言,重点房地产企业资金监控和融资管理、房地产贷款集中度管理等重大政策的相继出台,将重新定义行业规则,加速行业进入管理红利时代。

7月,央行公开表示,“三线四档”规则试点房地产企业核心经营的财务指标明显改善。

“房住不炒”的调控政策仍在进一步细化和深化。据多家媒体报道,7月底,监管部门要求纳入全国“三条红线”试点的重点房地产企业土地购置金额不得超过全年销售金额的40%。这一比例不仅包括公共土地收购,还包括并购方式的土地收购。

中国房地产研究会常务理事丁祖昱发文称,1000亿规模房企每年可斥资400亿元收购土地,而中小房企年销售额可能不足400亿元,中小房企与大型房企的差距将进一步拉大。

7月27日,中国银行业监督管理委员会召开2021年全系统年中工作座谈会和纪检监察工作座谈会(视频电话),强调严格落实“三线四档”要求,做好房地产贷款集中度工作,防止银行保险资金违规流入房地产市场。

谈及上半年业绩,中国银保监会表示,高风险机构处置有序推进,高风险影子银行规模较历史峰值下降23万亿元,互联网平台企业整改加快,房地产贷款增速为8年来最低。

2020年末,全国主要金融机构房地产贷款余额同比增长11.6%,增速较上年末回落3.2个百分点。房地产贷款余额占全部贷款余额的28.7%。对于行业趋势,今年可能重回“地产一哥”宝座的万科有两句话值得谨慎关注:一是企业必须摒弃旧模式下盲目追求规模扩张的想法,更加注重增长质量。第二,变化就是机遇。虽然行业已经进入淘汰赛阶段,但仍有发展空间。(注:本文不建议作为投资依据)

主编

姚坤

格式

孟凡婷

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文章来源:laughing168

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