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laughing168 2022年01月14日 69 0

“2013年,每平方米4万元的房价还是北京高端项目(房地产)的分水岭。现在单价在8万元以下的项目,都不好意思说是豪宅。”2015年,面对北京20多个单价在10-20万元的顶级豪宅项目,就连从事豪宅销售多年的业内老兵也不禁感叹:定豪,你怎么这么贵!

地价高是主要原因。

“受土地成本推高效应影响,今年北京楼市顶级产品单价水平明显提升,基本突破8万元/平方米,整体单价突破10万元的项目开始出现。由于单价较高,今年的新鼎豪项目在产品规划上进行了升级。在保证居住功能的前提下,单套房面积普遍有所减少,可以更好地控制总价。”雅豪机构市场总监郭毅在接受记者采访时表示。

  

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2015年1月5日,北京市丰台区亚林西区两宗具有住宅性质的地块成功出让,拉开了2015年土地市场的序幕。某地块商品房部分楼面价接近5万元/平方米。事实上,近年来,北京稀缺的地段和不断上涨的地价是2015年鼎好项目出现的主要原因之一。

  

根据雅豪研究院统计,2013-2014年北京出让的住宅用地中,实际楼面价高于2万元/平方米的多达20宗。其中既有婺源夏佳胡同、融创农业展览馆、龙湖陈曦原创作品、太和西局等核心区地块项目,也有亦庄、黄村、长阳等城郊地块项目。这些项目无疑将成为该地区的标杆产品。

郭毅表示,除了凯撒广场、中央公园广场、丽都十号等少数项目外,其他顶级项目都是近两年的“地王”产品。比如龙湖陈曦原楼面价高达6万元/平方米,恒大东坝地块楼面价高达5.5万元/平方米,融创农业展览馆地块楼面价更是达到了7.3万元/平方米的高价。郭毅认为,土地成本的飙升,让原本稀缺的产品单价高达10万元的豪宅开始“捉襟见肘”。可以预见,2015年,北京高端住宅市场也将跃进“全单价超10万元”的豪宅时代。

记者发现,2014年北京土地出让平均楼面价大幅上涨,住宅地块从2013年的9616元/平方米上涨至2014年的14557元/平方米,环比上涨51%。2014年,北京住宅用地供应较2013年减少460万平方米。

房地产“限价令”被打破。

北京楼市高地价项目集中出现的另一个重要原因是房地产“限价令”的逐步退出。

北京市房地产协会秘书长陈至向记者介绍了近两年北京高端项目“限价单”的调整过程,称北京最早提出限价是在2013年下半年。当时相关部门召开了开发商座谈会,单价超过4万元的高端房源预售许可被暂停。随后,2014年初,部分积压已久的高端项目发布放行,“限价单”部分松动;然而,美好的时光并没有持续多久。2014年4月,北京市住房和城乡建设委员会再次召开主流开发商座谈会,传达了“继续限价”的调控精神。然而,2014年市场的持续低迷使得这一政策迅速改变。2014年6月至今,北京投资银泰(600683,股吧)?单价在7万元以上的项目,如功夫园、保利海德公园等相继发布,“限价单”在实际层面逐渐被打破。2014年底,最高每平方米16.5万元的融创农业展厅项目预售价格获批,标志着“限价令”正式退出历史舞台。这让一大批豪华住宅项目看到了希望,他们都做好了入市的准备。

限价政策的退出虽然在一定程度上刺激了豪华住宅市场的供给,但在这一政策的影响下,高端市场的需求并没有得到释放。北京豪华住宅项目的集中,房价的跨越式上涨,让2015年的高端市场忧心忡忡。陈至认为,库存大量积压和新需求不足将成为高端市场面临的两大难题。

合理定价成为行业共识。

2014年12月13日,融创北京农业展览馆项目以16.5万元/平方米的价格获批入市;2015年1月12日,北京中和?万柳书院项目拿到了现房销售许可证,平均售价14.5万元/平方米。作为今年首个正式入市的豪宅,万柳书院的定价给其他豪宅项目带来了不小的压力。

虽然征地早了一年,但作为装修得很好的成品现房,业内一直认为万柳书院的价格并不比融创农业展览馆项目便宜,所以万柳书院的价格让很多业内人士惊呆了。对此,中和置地品牌总监朱敏告诉记者:“14.5万元/平方米是均价,最稀缺的房源价格可能会更高。这个定价是我们综合多方面因素做出的,非常合理。从产品本身来看,万柳书院是中和置地全新的代表作。与钓鱼台七院项目相比,其产品实力全面升级,但价格仅略有上涨。从周边的竞争产品来看,与万柳书院一墙之隔的万城华府,已经入住8年,其二手房价格已经达到每平方米11-13万元。作为全新的优质产品,我们的价格比它高15%-30%左右,符合市场规律。从区域来看,万柳位于海淀区核心区域。周边的设施环境就不用说什么了,不会输给任何热点。”“理性”是郭毅对豪宅项目定价的建议。她认为:“项目合理定价更有利于轻松销售。鉴于2015年豪华住宅市场竞争激烈,开发商不妨先牺牲一部分利润,吸引买家注意力,为产品创造良好口碑,再谋求下一步销售。”“定豪项目的价格没有办法调整,因为它的地价和开发成本都很高,项目的利润率其实也不高。“郭毅认为,定浩市场不同于刚需市场,其扎堆入市不会引发价格战。”在利润率有限的情况下,开发商一般采用加码产品和服务的方法来提高项目的性价比。"

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文章来源:laughing168

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